Construction par le couple d’une maison sur le terrain appartenant à un seul des concubins

Des concubins ont souscrit un emprunt pour faire construire une maison sur le terrain appartenant à un seul d’entre eux. Le pavillon est édifié ; le prêt est en partie remboursé et le couple se sépare.

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Par application des dispositions de l’article 551 du Code civil, le propriétaire du terrain est devenu propriétaire de la construction qui s’y est « incorporée ». Son concubin entend alors se prévaloir de l’article 555 du Code civil qui oblige le propriétaire à indemniser le « tiers » qui a fourni les matériaux utiles à la construction. Le propriétaire du terrain s’y oppose au motif que la participation de son concubin procédait d’une obligation naturelle de contribution aux charges du ménages et donc du logement familial, puis, à compter de leur séparation, d’une intention libérale qui serait présumée (alors même que la vie commune avait cessé).

La Cour de cassation, dans un arrêt du 16 mars 2017 (Cass. civ. 3ème, 16 mars 2017, n° 15-12384), a sans surprise maintenu sa jurisprudence en rappelant que l’existence d’un concubinage ne fait pas obstacle à l’application du droit commun des biens (l’article 555 du Code civil) et qu’à défaut de convention spéciale entre concubins, le propriétaire du terrain doit indemniser son concubin pour les travaux dont il a permis la réalisation.

Cet arrêt apporte toutefois une précision s’agissant cette participation du conjoint : elle peut n’être qu’exclusivement financière et partielle.

Quant à l’intention libérale présumée entre concubins, elle n’est ici d’aucun secours.

 

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Le TEG (Taux effectif global)

TEG (taux effectif global) et TEAG (taux effectif annuel global) sont deux indicateurs du coût réel d’un crédit ; ils permettent à l’emprunteur de comparer entre elles des offres de crédit qui ne seraient pas efficacement comparables sur la base du seul taux d’emprunt (ou taux débiteur).

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Leur calcul prend en effet non seulement en compte le taux d’intérêt mais également la durée du crédit, la périodicité des remboursements ainsi que tous les frais accessoires (frais de dossier, coût de l’assurance-emprunteur si elle est obligatoire, frais de constitution des garanties, etc.).

Le TEAG est un instrument issu du droit communautaire destiné à permettre des comparaisons à l’échelle européenne. Il est différent du TEG en ce qu’il est plus précis puisqu’il prend en compte le fait que les intérêts d’emprunt produisent eux-mêmes des intérêts.

Depuis le 23 avril 2008, le TAEG s’est substitué au TEG pour les crédits à la consommation (Directive 2008/48/CE). et depuis le 21 mars 2016 pour les crédits immobiliers aux emprunteurs particuliers (Directive 2014/17/UE du 4 février 2014). Le TEG ne subsiste donc que pour les seuls crédits aux entreprises.

L’absence de mention du taux effectif global ou la mention d’un taux erroné est sanctionnée par la déchéance totale ou partielle (selon les cas) de l’établissement de crédit du droit aux intérêts.

Pour tout crédit à la consommation, le TEAG doit obligatoirement figurer la fiche d’information remise à l’emprunteur (article R. 312-2 du Code de la consommation) et l’offre de prêt (article R. 312-10 du Code de la consommation). A défaut, le prêteur est déchu soit en totalité soit partiellement du droit aux intérêts (articles L. 341-1 et L. 341-2 du Code de la consommation). Le TEAG doit également figurer dans les publicités (article L. 312-6 du Code de la consommation) sans que le non-respect de cette obligation ne  soit sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts.

Pour tout crédit immobilier, le TEAG doit obligatoirement figurer dans la fiche d’information précontractuelle remise à l’emprunteur (R. 313-7 du Code de la consommation), laquelle doit être, si les conditions du prêt sont modifiées, réactualisée et jointe à l’offre de prêt (article L. 313-24 du Code de la consommation). A défaut, le prêteur est soit en totalité soit partiellement déchu du droit aux intérêts (article L. 341-26 du Code du Code de la consommation).

C’est également le TEAG qui permet de mesurer le caractère usuraire ou non d’un prêt consenti à un consommateur (article L. 314-6 du Code de la consommation).