Le non-respect des règles de forme du mandat de vente immobilière ne peut être invoqué que par le mandant (« le vendeur »)

Le non-respect des règles de forme de la Loi HOGUET était jusqu’à présent pour la Cour de cassation sanctionné par une nullité absolue ce qui permettait à un tiers au contrat (en l’espèce le locataire d’un bien immobilier) de se prévaloir des irrégularités formelles du mandat de vente immobilière (comme l’absence d’indication du numéro de mandat; voir notre article sur les conditions de validité du mandat de vente immobilière) pour obtenir la nullité de la convention.

La réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016 a conduit la Cour de cassation à adopter une solution contraire. L’article 1179 nouveau du Code civil dispose désormais que « la nullité est absolue lorsque la règle de droit violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général » et qu’elle est donc « relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé« . Considérant que les dispositions de la Loi HOGUET ont pour objet la protection des intérêts particuliers des clients de l’agent immobilier, la Cour de cassation juge que seul le mandant (« le vendeur ») peut invoquer la nullité du contrat et non un tiers quand bien même il y a aurait un intérêt.

Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20411.

Les conditions de validité du mandat de vente immobilière

Agents immobiliers, notaires et avocats peuvent recevoir mandat de leur client de négocier la vente d’un bien immobilier.

A cette fin est régularisé un acte communément dénommé « mandat de vente » mais qui est en réalité un mandat d’entremise puisque son seul objet est la recherche de potentiels acquéreurs en vue de négocier la vente d’un bien.

C’est la Loi HOGUET, loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1970, tous deux dernièrement modifiés par la Loi ALLUR du 24 mars 2014 (et ses nombreux décrets d’application), qui régissent le mandat de vente.

La régularité de ce mandat d’entremise est essentielle puisque non seulement il est le socle de l’activité de l’agent immobilier mais également parce qu’à défaut de mandat régulier, l’agent immobilier – seul soumis à la Loi HOGUET – perd son droit à rémunération et encourt des sanctions disciplinaires voire pénales.

Retour donc sur les conditions de validité du mandat de vente immobilière.