Occupation sans droit ni titre d’un logement et compétence du juge des référés

L’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue nécessairement un trouble manifestement illicite donnant compétence à la juridiction des référés pour en connaître (sur le fondement de l’article 849, alinéa 1er, du Code de procédure civile).

Cass. civ. 3ème, 21 décembre 2017, n° 16-25469.

Ventes judiciaires du TGI de CAEN

encheres

Audience du 18 janvier 2018, Appartement sur la Commune de CONDE-EN-NORMANDIE (14110), mise à prix 43 250 euros.

Audience du 01 février 2018, Maison d’habitation et dépendances sur la Commune de VARAVILLE (14390), mise à prix 40 000 euros.

Audience du 15 février 2019. Appartement sur la Commune de CAEN (14000), mise à prix 30 000 euros.

Audience du 15 février 2019. Appartement sur la Commune de CAEN (14000), mise à prix 25 000 euros.

Voir le détail des ventes immobilières.

Garantie décennale et éléments d’équipement

Les éléments d’équipement qui ne font pas indissociablement corps avec l’ouvrage ne peuvent, si l’on suit la lettre des articles 1792 et 1792-2 du Code civil, bénéficier de la garantie décennale due par les constructeurs. Ils relèvent alors d’une autre garantie, la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du Code civil.

37064103 - hand holding glass window latch handle

Au vu des ces trois textes, les solutions juridiques sont assez simples :

  • lors de la réalisation d’un ouvrage, les éléments d’équipement qui font corps avec lui relèvent de la garantie décennale ; les autres éléments d’équipement relèvent de la garantie biennale dite de bon fonctionnement;
  • lorsque l’élément d’équipement est mis en oeuvre indépendamment de la réalisation d’un ouvrage, il ne relève d’aucune des deux garanties, mais de la garantie contractuelle de droit commun, sauf à ce qu’il fasse corps avec l’ouvrage existant.

La Troisième chambre civile de la Cour  de cassation revient, dans une série de quatre arrêts (15, 29 juin, 14 septembre et 26 octobre 2017), sur cette distinction qui repose sur la lettre des textes. Relèvent désormais de la garantie décennale « les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant (…) lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination« .

Autrement dit, l’élément d’équipement quel qu’il soit permet la mise en jeu de la garantie décennale dès lors que le désordre qui l’affecte compromet l’usage de l’ouvrage auquel il est adjoint.

Ces arrêts de principe ne font, selon nous, pas disparaître l’hypothèse d’un élément d’équipement faisant corps avec un ouvrage non préexistant et qui est impropre à sa seule destination.

Cass. civ. 3ème, 15 juin 2017, n° 16-19640 ;
Cass. civ. 3ème, 29 juin 2017, n° 16-16637 ;
Cass. civ. 3ème, 14 septembre 2017, n° 16-17323 ;
Cass. civ. 3ème, 26 octobre 2017, n° 16-18120.